Skarga pauliańska: zbycie nieruchomości obciążonej / przeciążonej hipotekami a bezskuteczność

Chyba zaczyna się nam utrwalać lina orzecznicza, zgodnie z którą jeżeli dłużnik zbył rzecz obciążoną (zwykle – nieruchomość obciążoną hipoteką / hipotekami), to dla zasadności skargi pauliańskiej bez znaczenia jest, że pokrzywdzony wierzyciel, który nie był zabezpieczony, i tak nie uzyskałby zaspokojenia w ramach egzekucji – nawet, gdyby do czynność nie doszło. Dał temu wyraz SN zwłaszcza w uchwale (skład siódemkowy) z dnia 19 marca 2025 r. III CZP 9/24 (smaczku dodaje, że pytanie zadane zostało z tego samego sądu i tego samego wydziału, w którym „wylądowaliśmy” z prowadzoną przez nas sprawą o dokładnie takim samym zagadnieniu 😉 aczkolwiek i tak wykazujemy przynajmniej szansę na częściowe zaspokojenie).

Ten pogląd potwierdził ostatnio SN w postanowieniu z dnia 21 sierpnia 2025 r., CSK 2400/24.

Zagadnienie to co jakiś czas wraca u mnie na tapetę – zawsze z tym sami wątpliwościami. Myślę tu zwłaszcza o sytuacji „przeciążenia” hipoteką / hipotekami. Nie wiem, czy przeciwdziałanie „grze hipotekami” powinien być rozwiązywany w taki właśnie zgeneralizowany sposób. na koniec i tak hipotekę trzeba by podważać w drodze osobnej skargi (sami zawsze tak robimy i chodziło to dobrze). Zaś kwestie instrumentalnego „przeczekania” z hipoteką w majątku os. trzeciej do czasu upływu 5-letniego terminu może można byłoby rozwiązać inaczej. Jeśli bowiem hipoteka znika w „szemrany” sposób wskutek jakiejś ingerencji samego dłużnika lub podmiotu z nim powiązanego, wówczas dochodzi do faktycznego przysporzenia u osoby trzeciej i może daje to podstawy do jakichś roszczeń natury pieniężnej. Zresztą jeśli hipoteka jest „szemrana” już u dłużnika, to wyzbycie się nieruchomości z pseudo-tarczą jest ewidentnym pokrzywdzeniem.

Zastanawiam się, jak „po nowemu” wygląda praktyka transakcyjna w procesach np. restrukturyzacyjnych (konsensualnych) czy też inwestowania w aktywa trudne. Chyba jest jasne, że jeśli ktoś kupuje nieruchomość z obciążeniem, to albo równocześnie spłaca wierzyciela, albo obniża cenę nabycia. O ile spłata wierzyciela hipotecznego nie powodowałaby (chyba) pokrzywdzenia (oprócz aktywa znika też dług) o tyle jakiekolwiek inne machinacje nie są już oczywiste w ocenie. Nabycie nieruchomości z hipoteką (i dyskontem w cenie), a więc jeśli nie wiązałoby się z szybką spłatą wierzytelności, musiałoby chyba – dla bezpieczeństwa – wiązać się z uwolnieniem dłużnika (jako osobistego) od długu w odpowiednim zakresie (przejecie długu).

Mam więc wrażenie, że jednym z głównych argumentów za takim poglądem SN zaczyna być to, że obrót nieruchomością obciążoną powoduje „uwspólnienie długu” (in solidum) z nabywcą a nie zniknięcie tegoż w majątku dłużnika.

Patrząc jednak od tej strony – nie ma powodów, by aż tak łatwo uznawać darowiznę przeciążonej nieruchomości za krzywdzącą. Wszak ew. przyszłe zniknięcie hipoteki np. poprzez jej przyszłą spłatę przed obdarowanego w wyniku porozumienia z wierzycielem hipotecznym (spłata przez niewypłacalnego dłużnika byłaby mało prawdopodobna), spowoduje tożsame zniknięcie „pasywa” w majątku dłużnika. Zatem wg tej koncepcji – wyeliminuje pokrzywdzenie pozostałych wierzycieli (tyle, że z jakimś odroczeniem w czasie). Również zniknięcie takiego pasywa spowoduje egzekucja z nieruchomości (u dłużnika rzeczowego) przez wierzyciela rzeczowego.

Dopiero przełamanie tego rozumowania miałoby miejsce, gdyby po wyzbyciu się nieruchomości doszło do zaspokojenia wierzytelności ex-hipotecznej (choćby częściowego) kosztem majątku samego dłużnika (z majątku rezydualnego); (pomijam „grę hipotekami”). Wówczas zmaterializowałoby się pokrzywdzenie związane z wyzbyciem się nieruchomości (które musi mieć miejsce na datę orzekania). Pokrzywdzenie wystąpiłoby jednak nie dlatego, że dojdzie do jakichś zmian na poziomie pasywów i aktywów wskutek dokonanej czynności, ale raczej dlatego, że uprzednio obciążona nieruchomość (już w majątku osoby trzeciej), odzyska zdatność egzekucyjną (bo zimniejszy się lub zniknie ekspozycja na hipotece). Problemem staje się jedynie, że takie zdarzenia mogłyby się zadziać w czasie 5 lat od dokonania czynności…

SN tymczasem podszedł to tych aspektów w dość bezwzględny i pragmatyczny sposób, bez oczekiwania na to, czy pokrzywdzenie w sensie egzekucyjnym zmaterializuje się, czy nie. Ponieważ, jak się wydaje, kruszenie kopii o rozumienie przesłanki pokrzywdzenia sprowadza się de facto do przypadków rozporządzeń nieodpłatnych, a te z zasady chronione są słabiej, przyjęta pro-wierzycielska koncepcja ma więc swój niewątpliwy walor…