Ryzyka pauliańskie przy transakcjach na aktywach trudnych (distressed assets) – garść istotnych uwag dla nabywcy

Uwagi wstępne

Transakcje na aktywach trudnych (distressed assets) – a więc nabycie nieruchomości, wierzytelności czy udziałów od podmiotów niewypłacalnych lub zagrożonych niewypłacalnością – łączą atrakcyjność cenową z ryzykiem o fundamentalnym charakterze: ubezskutecznieniem transakcji w drodze skargi pauliańskiej (art. 527 i n. k.c.) bądź bezskutecznością z mocy prawa na gruncie prawa upadłościowego. Nie jest to ryzyko abstrakcyjne – konsekwencją jest obowiązek znoszenia egzekucji z nabytego aktywa na rzecz wierzyciela zbywcy, często po latach od zamknięcia transakcji i po poniesieniu znacznych nakładów.

Niniejszy tekst nie pretenduje do miana wyczerpującego opracowania. Stanowi raczej garść praktycznych uwag dotyczących wybranych stanów faktycznych spotykanych na rynku distressed, ze szczególnym uwzględnieniem przełomowej uchwały składu siedmiu sędziów SN z 19 marca 2025 r. (III CZP 9/24), która zmieniła reguły gry.

I. Związek przyczynowy i ekwiwalentność świadczeń – wzmianka

Między czynnością a niewypłacalnością musi istnieć związek przyczynowy – przy czym wystarczy, że czynność była jedną z przyczyn niewypłacalności. Zaskarżeniu podlegają nie tylko czynności nieodpłatne, lecz również odpłatne i ekwiwalentne – gdy świadczenie wzajemne nie gwarantuje zaspokojenia wierzycieli). 

Jak się okazuje – prawidłowe przełożenie tych kwestii na kontekst transakcyjny rzutuje na ocenę zachodzenia (lub nie) pokrzywdzenia jako takiego. Kwestie te są niestety, zniuansowanie (nieco więcej o tym znajdziesz w dalszej części).

II. Uchwała SN(7) z 19 marca 2025 r. (III CZP 9/24) – koniec „tarczy hipotecznej”

Przez lata nabywcy aktywów „przehipotekowanych” czuli się relatywnie bezpiecznie – skoro hipoteki przewyższały wartość nieruchomości, wierzyciel osobisty i tak nie zaspokoiłby się z niej w egzekucji. To tzw. „tarcza hipoteczna”. SN w uchwale siedmiu sędziów z 19 marca 2025 r. definitywnie (?) ją przełamał, stwierdzając:1. Jeżeli dłużnik wyzbył się nieruchomości obciążonej hipoteką, pokrzywdzenie wierzycieli zachodzi, gdy czynność ta doprowadziła do powstania lub do zwiększenia nadwyżki pasywów nad aktywami dłużnika. Oceniając zasadność 

skargi pauliańskiej, sąd nie bada możliwości zaspokojenia się wierzyciela ze zbywanej nieruchomości (art. 527 § 2 k.c.).

Zmiana perspektywy jest radykalna: decyduje bilansowe pogorszenie sytuacji dłużnika, a nie szanse na egzekucję z konkretnego aktywa. Nabywca „przehipotekowanej” nieruchomości nie może się już bronić argumentem, że wierzyciel i tak nigdy by się nie zaspokoił z tego aktywa. 

Co istotne, SN wyraźnie stwierdził, że niewypłacalność „w wyższym stopniu” nie pozbawia wierzyciela ochrony – nawet jeśli przed czynnością majątek dłużnika nie pozwalał na pełne zaspokojenie. Wystarczy, że czynność pogłębiła stan niewypłacalności.

III. Niektóre elementy transakcyjne podatne na zakwestionowanie

1. Sprzedaż nieruchomości poniżej wartości rynkowej

Nabywca kupuje nieruchomość za 60% wartości od podmiotu zadłużonego. Cena „okazyjna” sama w sobie nie wyłącza skargi pauliańskiej – czynność ekwiwalentna może być zaskarżona, gdy świadczenie wzajemne nie gwarantuje zaspokojenia, a tym bardziej czynność rażąco nieekwiwalentna. Dodać trzeba, że czynności dokonane za „pół-darmo” bywają niekiedy uznawane jakie ogólnie nieodpłatne (a tym bardziej te z jeszcze niższą odpłatnością).

2. Nabycie nieruchomości „przehipotekowanej”

Po uchwale III CZP 9/24 ryzyko jest jednoznaczne: hipoteka nie chroni nabywcy Sąd oceni wyłącznie, czy transakcja zwiększyła nadwyżkę pasywów nad aktywami zbywcy. Nawet zakup za symboliczną cenę „przehipotekowanego” aktywa może zostać ubezskuteczniony.

3. Cesja wierzytelności na podmiot powiązany

Dłużnik ceduje wierzytelność handlową o wartości nominalnej 1 mln zł na spółkę powiązaną za 50 tys. zł. Rażąca nieekwiwalentność w połączeniu z powiązaniem kapitałowym cedenta i cesjonariusza aktywuje domniemanie z art. 527 § 3 k.c. Ryzyko nabywcy jest tu bardzo wysokie.

4. Aport zorganizowanej części przedsiębiorstwa do nowo założonej spółki

SN potwierdził dopuszczalność zaskarżenia umowy (aktu założycielskiego) spółki handlowej w części dotyczącej pokrycia udziału przez dłużnika (wyrok SN z 5.12.2007 r., I CSK 221/07). 

5. Spłata wybranego wierzyciela z pominięciem pozostałych

SN wyjaśnił w wyroku z 19.06.2024 r. (II CSKP 1761/22), że dłużnik, który ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości zaspokaja jedynie niektóre należności (np. bankowe, w tym jeszcze niewymagalne), dokonując w ten sposób arbitralnego wyboru wierzyciela, doprowadza do pokrzywdzenia pozostałych – nawet jeśli sama czynność zbycia była ekwiwalentna. To kluczowy wątek przy transakcjach distressed – nabywca, który wie, że cena trafi na spłatę wybranych wierzycieli, naraża się na zarzut współudziału w schemacie fraudacyjnym.

6. Podział majątku małżeńskiego dłużnika

Umowa o podział majątku wspólnego, w ramach której wartościowe aktywa „przypadają” małżonkowi, jest klasycznym przedmiotem zaskarżenia pauliańskiego, w tym także w przypadkach późniejszej dystrybucji objętych na własność aktywów. Często podział uzasadniać ma dokonanie czynności prawnej w odniesieniu do całości aktywa, a nie jedynie ułamka we współwłasności przez jednego ze współwłaścicieli. Geneza pochodzenia majątku u ostatecznego zbywcy ma tu więc znaczenie.

IV. Termin zagrożenia i zabezpieczenie

Termin na wytoczenie skargi pauliańskiej wynosi 5 lat od daty dokonania czynności (art. 534 k.c.). Oznacza to, że transakcja zamknięta dzisiaj może być podważona aż do 2031 r.

Jeszcze przed prawomocnym wyrokiem wierzyciel może uzyskać zabezpieczenie w postaci zakazu zbywania i obciążania nabytego aktywa. Zabezpieczenie takie jest silniejsze od ostrzeżenia w KW – sam proces pauliański nie pozbawia nabywcy prawa rozporządzania, ale ostrzeżenie nie wyłącza rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych. Dopiero zakaz skutecznie blokuje dalszy obrót i może zostać orzeczony na posiedzeniu niejawnym.

V. Czynność ekwiwalentna – czy pełna cena chroni?

Odpowiedź brzmi: nie zawsze. SN w wyroku z 19.06.2024 r. (II CSKP 1761/22) potwierdził, że nawet czynność ekwiwalentna może zostać zaskarżona, gdy dłużnik następnie wyzbywa się otrzymanego ekwiwalentu w sposób uniemożliwiający zaspokojenie wierzycieli. Zaskarżeniu podlega wówczas zarówno czynność pierwotna, jak i kolejna czynność rozporządzająca ekwiwalentem. Istotnym ograniczeniem jest jednak wymóg spełnienia przesłanek subiektywnych – dłużnik już w chwili dokonania czynności ekwiwalentnej musiał działać ze świadomością przyszłego pokrzywdzenia, a osoba trzecia musiała o tym wiedzieć lub móc się dowiedzieć.

W praktyce oznacza to, że zapłata pełnej ceny rynkowej (potwierdzonej operatem) nadal jest najsilniejszą linią obrony – ale nie stanowi absolutnej gwarancji, jeśli nabywca miał świadomość, że cena nie trafi do wierzycieli zbywcy.

VI. Co może zrobić nabywca – kilka refleksji praktycznych

Nie ma magicznej formuły eliminującej ryzyko pauliańskie przy transakcjach distressed. Można je natomiast ograniczyć:

1. Badanie bilansu zbywcy – po uchwale III CZP 9/24 kluczowe jest, czy transakcja zwiększy nadwyżkę pasywów nad aktywami. Due diligence musi obejmować nie tylko aktywo, ale przede wszystkim kondycję finansową zbywcy.
2. Cena rynkowa – zapłata pełnej ceny rynkowej (potwierdzonej wyceną biegłego) pozostaje najsilniejszym argumentem obrony, choć – jak wyżej – nie absolutnym.
3. Kontrola przepływu środków – jeśli nabywca ma świadomość, że cena zostanie przeznaczona na spłatę wybranych wierzycieli kosztem pozostałych, sam staje się elementem schematu fraudacyjnego. Strukturyzacja (escrow, bezpośrednia spłata do wierzycieli) może ograniczyć ryzyko.
4. Brak powiązań – unikanie domniemań z art. 527 § 3–4 k.c. wymaga zachowania dystansu personalnego i biznesowego od zbywcy.
5. Solvency opinion – opinia o wypłacalności zbywcy po transakcji.
6. Art. 533 k.c. – nabywca może zwolnić się od odpowiedzialności, jeżeli zaspokoi wierzyciela albo wskaże mu wystarczające do zaspokojenia mienie dłużnika. To jednak obrona następcza, wymagająca informacji o majątku zbywcy.

Pamiętaj, że…

Rynek distressed assets nie zniknie – pokusa niskiej ceny jest zbyt silna. Ale po uchwale SN(7) z 19 marca 2025 r. nabywca musi przyjąć do wiadomości, że:

• hipoteka nie chroni przed skargą pauliańską,
• nawet cena rynkowa nie daje pewności, jeśli ekwiwalent nie trafi do wierzycieli,
• domniemania kodeksowe działają przeciwko nabywcom powiązanym ze zbywcą,
• zagrożenie trwa 5 lat i może się zmaterializować w postaci natychmiastowego zabezpieczenia,

Działania na aktywach trudnych wymagają dziś nie tylko analizy przedmiotu transakcji, ale przede wszystkim pogłębionego badania sytuacji majątkowej zbywcy i wpływu transakcji na jego bilans – bo to właśnie ten bilans, a nie wartość pojedynczego aktywa, decydować ma o losie nabywcy w procesie pauliańskim.